在美国，很多纳税人自从购买了自住的房子后可以享受更多的个人所得税减免优惠。最常见的有房屋贷款利息，房地产税，和房产交易的相关手续费用。实际上税务的优惠远不止于此，在一些特定情况下发生的搬家，维修，和家庭办公费用都可以成为纳税人收入所得税的减免优惠。
房地产税和房屋抵押贷款利息
房地产税
成为自住房拥有者后，为了获得减免相关的房屋费用的资格，纳税人必须按时向美国国税局提交表格 1040 (美国个人所得税报税表), 并在附表 A (表格 1040) 中列出您的法定扣减项目（itemize deduction）的扣除额。通常, 纳税当年支付的房地产税和房屋抵押贷款利息是可以全额在法定扣减项目里减免的。通常您会需要在当年的12月31日前支付当年的州和（或者）郡对你征收的房地产税。您可能会是在房屋成交时支付，或者是通过代管账户，又或者是通过直接用支票支付给征管部门。
纳税人在完成自住房购买交易的当年，在申报房地产税减免时应该注意联邦所得税中关于买卖房地产双方共同分担买卖发生当年房地产税的规定。房地产税以房子交易成交日为界，1月日至成交日前一天的房地产税摊分部分是归卖方申报扣除，成交日后（包括成交日）的房地产税归买方申报扣除。您可以在房屋成交结算表（Settlement Statement, 又称 HUD-1）找到相关的信息。另外，在交易时，如果买方同意在购买房屋时支付卖方拖欠的以前年度的房地产税款，按照联邦个人所得税法例，任何拖欠的房地产税款是不能在交易当年或者以后的任何申报年度申报扣除的。 纳税人只能视它们视自住房屋成本的一部分。
房屋抵押贷款利息
一般情况下，纳税人可以在附表A（表格1040）申报扣除当年支付的全额房屋抵押贷款利息，但是，房屋抵押贷款利息税务减免会受以下条例限制：
- 抵押贷款余额总额超过100万美元（如果已婚单独提交，则为50万美元），
- 抵押贷款不是用于购买，建造或改善自住房屋，而是出于其他原因。
另外，我们注意到我们的客户还关注到的一类问题，“只有常年自住的那套房子的贷款利息符合房屋抵押贷款利息减免吗？如果我买了另外一套度假用的房子呢？”我们非常乐意帮助客户解答他们的疑问并按其实际情况争取更多的税务福利，其实符合房屋抵押贷款利息减免条件的远不止常年自住房的（首次）抵押贷款利息，还包括用来支付的第二住所（通常成为度假房子）的抵押贷款的利息，自住房二次抵押贷款 （the second loan），和自住房屋装修贷款（the home improvement loan）。另外，利息减免还包括了因为纳税人迟交了贷款而被贷款公司收取额外的费用，因为提早还清贷款本金而被贷款公司收取的“惩罚性利息”， 这些费用是可以连同房屋抵押贷款利息一起申报减免的。
房产交易的相关手续费用（Points）
在房屋成交结算表（Settlement Statement, 又称 HUD-1）里您可以清楚的找到Points的金额。Point其实是贷款公司收取的与贷款相关的管理费用。通常情况下，美国个人所得税法是不允许纳税人在房产交易完成的当年一次性申报Points的全额减免，Points必须按照贷款的年份摊分按每年申报。但是，我们愿意为我们的客户进一步分析他们的实际情况，如果能满足以下基本条件，那么就可以在房屋交易完成当年申请一次性抵扣Points，达到最好的利用税务减免优惠从而节省个人所得税的目的。
- 贷款是用您的主要住所为抵押，
- 用来支付购买住所或者（和）装修，
- 使用现金会计法来申报年度个人所得税，
- 以及这些Points的计算和表述都符合当地已建立的交易规则。
家庭办公室费用和搬家费用扣除
当拥有自住房屋并且选择使用法定扣减项目方式（Itemize Deduction）在附表A申报房屋费用，纳税人还可能得到以下两项附带的费用减免福利：
家庭办公室费用扣除（Home Office Deduction）
为了满足这种额外的费用减免（达到节省个人所得税的目的），必须符合经常使用自住房的一部分来开展商业活动。 例如，如果使用额外的房间来经营业务，纳税人可以把使用额外的房间的费用作为家庭办公室费用减免相应的商业收入。另外，纳税人必须证明家庭地址是主要营业地点。 我们发现我们的客户在实际运营业务时，也需要在家以外的地方开展商务活动，但只要能提供证明家庭也是他们管理和操作业务的主要场所，他们就有资格获得家庭办公费用的扣除。
搬家费用（Moving Expenses）
在美国，因为工作地点的改变需要搬家是常发生的事情。
如果搬新家是因为新工作地点离原来居住的地方很远而致使您做出搬家的行动，如果符合以下条件就可能获得一次性搬家费用减免。
- 在换新工作的一年之内搬家；
- 并且符合50英里的距离测试。例如，如果旧工作地点是离以前的家里3英里远，那么新工作地点必须距离以前的家至少53英里。
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《生活中的省税 – 购买自住房》版权归属于版权归属于元素咨询 ，本文章2018.12.24首次发布于https://elegment.cn。禁止转载。